Studie: Česko je přeplněné obchodními centry, cesta vede přes remodeling

Český retailový trh dozrál do fáze, kdy ve většině lokalit už není prostor pro výstavbu nových obchodních center. Cesta, kterou lze jít, je remodeling, repositioning či redesign stávajících center. Uvádí to nová studie společnosti BNP Paribas Real Estate ze září 2016. Analýza je založena na případových studiích, analýze databáze retailových projektů BNP Paribas Real Estate a mikroprůzkumu mezi retailovými řetězci (jde zhruba o dvacítku dotázaných). 

Celé Česko se rozpíná na ploše téměř 79.000 kilometrů čtverečních. Plocha maloobchodních prostor z toho činí 3,4 milionů metrů čtverečních.  Ze studie vyplývá, že obchodních center starších deseti let je v Česku 1,33 milionů metrů čtverečních. Přestaveno bylo v současné době méně než 670.000 metrů čtverečních (27 %) obchodních center. Celkem je v Česku 2,5 milionů metrů čtverečních obsazeno nákupními centry. Mezi remodelovaná obchodní centra patří například pražská Galerie Myslbek, Centrum Černý Most, OC Nový Smíchov, Metropole Zličín, Olympia Brno, OC Nisa nebo Avion Shopping Park Ostrava. Obchodní centra mají 74% podíl plochy na veškerých retailových prostorách. Na 1.000 Čechů tak připadá 238 metrů čtverečních plochy obchodních center.

Rozložení obchodních center podle stáří a velikosti. Zdroj: BNP Paribas Real Estate

Rozložení obchodních center podle stáří a velikosti. Zdroj: BNP Paribas Real Estate

Jak se vyvíjela obchodní centra v Česku

První generace nákupních center se začala rodit v polovině 90. let. Jednalo se o menší pasáže a obchodní galerie v centrech měst nebo naopak o nákupní centra při velkých hypermarketech v okrajových částech měst. V této první fázi vznikly centra jako Galerie Myslbek, Vinohradský Pavilon nebo Palác Koruna. Druhá fáze výstavby center byla tažena silným ekonomickým rozvojem Česka. Vzniklo OC Letňany, Centrum Černý Most, Borská Pole Plzeň nebo Avion Shopping Park Brno. Na přelomu milénia začala vznikat první městská nákupní centra jako Olympia Brno, Olympia Teplice, Futurum Ostrava a Futurum Hradec Králové. Ta vsadila hlavně na módu, která tvořila 50 % jejich mixu nájemců.

Druhá generace obchodních center začala vznikat kolem roku 2005. Retail se přiblížil více do center měst s cílem být blíže zákazníkům. Mezi taková se řadí Palladium, OC Nový Smíchov nebo Atrium Flora. Zároveň souběžně vznikala menší centra jako Galerie Fénix a stavba se přesunula i do menších měst s 20-50.000 obyvateli. Mezi taková centra patří Futurum Kolín nebo Bondy Mladá Boleslav. V té době začaly u starších center probíhat první remodelingové úpravy a rozšiřování plochy.

Třetí generace jasně odráží vyšší saturaci trhu a potřebu se více diverzifikovat. Po letecch 2008 a 2009 se výrazně snížil objem nové výstavby. Vlastníci starších center se více soustředili na rekonstrukce, případně rozšiřování stávajících center, příkladem redesignu je OC Nový Smíchov. Rekonstrukci stávající části a zdvojnásobení plochy rozšířením provedlo Centrum Černý Most. Pražská centra OC Krakov nebo OC Lužiny v té době vznikla na místě starších objektů. V regionech se sice také stavělo pomaleji, ale i nadále. Vznikla třeba Forum Nová Karolina v Ostravě, Galerie Šantovka nebo Central Kladno. Nejnovější remodeling stále ještě probíhá u Centra Chodov nebo Centra IGY v Českých Budějovicích. 

Kdy se pustit do remodelingu?

Hlavní otázkou, kterou by si podle studie měli vlastníci center klást, jsou kdy přejít k remodelingu obchodního centra a co je třeba provést. „V první řadě je nutné na základě determinantů (například hospodářský pokles centra) určit, co způsobuje špatné výsledky, pokud již k propadu výkonnosti dochází . Může to být celá řada faktorů od těch vnějších, jako je zvýšená konkurence nových center, nedostačující kapacity, přes stárnutí centra po nepřitažlivý design. V případě potřeby je nutné správně odhadnout, zda je třeba jen zatraktivnit design centra nebo kompletně remodelovat a změnit positioning,“ shrnuje Lenka Šindelářová, vedoucí poradenství BNP Paribas Real Estate Česko. Studie uvádí, že právě jasný positioning obchodním centrům v Česku zcela chybí. Vytváří to prostředí silné konkurence a malé pestrosti. Především středně velká nákupní centra postrádají jasnější profil. Velká obchodní centra těží z kritické masy, a tím také z diverzity obchodů, kterou mohou nabídnout. 

Saturace měst obchodními centry s vyloučením retailových parků. Zdroj: BNP Paribas Real Estate

Saturace měst obchodními centry s vyloučením retailových parků. Zdroj: BNP Paribas Real Estate

„Na saturovaném retailovém trhu, jaký v Česku najdeme, nebude do budoucna možné stavět ve větším měřítku další a další nová centra. Investoři se zaměří na především na přestavbu či redesign starých center. I kdyby byla starší centra výborně spravována, bude pro ně velmi obtížné konkurovat novým nákupním centrům, jelikož technologicky či komerčně zastarávají a proto vyžadují určité investice,” tvrdí Radek Hlaváček, vedoucí retailového developmentu CPI Property Group.

Pohled retailerů z různých segmentů

Vyrovnaný mix nájemců, který odpovídá poptávce ve spádové oblasti, je zásadní pro úspěch centra. BNP Paribas Real Estate zjišťovala preference klíčových kotevních nájemců z řad retailových řetězců a jejich názor na remodeling obchodních center. Na interview společnost pozvala největší české retailery z různých segmentů. Z mikro-průzkumů s maloobchodníky vyplynulo, že obecně nejdůležitějšími faktory při zvažování pronájmu v obchodních centrech napříč obory je velikost spádové oblasti a její kupní síla, kterou následoval mix nájemců. Stáří centra je pro ně nepodstatným faktorem, pokud nákupní centrum vypadá dostatečně reprezentativně. Zda jít do nového či přestavěného centra záleží na umístění a saturaci ve spádové oblasti centra. Většina dotázaných si raději pronajme plochu v přestavěném obchodním centru s doložitelnou výkonností a klientelou, než v novém obchodním centru. Výjimka v podobě maloobchodníků s potravinami má své opodstatnění – tito retaileři si budují vlastní zákaznickou základu a nejsou tolik závislí na ostatních nájemcích. U přestavěné nákupní zóny by zvažovali pronájem podle toho, kdo byl jejich předchůdcem a co mohlo za jeho odchod z místa. 

Nejdůležitější kritéria pro maloobchodní nájemce při výběru pronájmu. Zdroj: BNP Paribas Real Estate

Nejdůležitější kritéria pro maloobchodní nájemce při výběru pronájmu. Zdroj: BNP Paribas Real Estate

Pro ”potravinářské” retailery byly na druhém místě ve výběru pronájmů faktory parkování, a dostupnost obchodního centra. Obsazení dalších obchodů pro ně prý není stěžejní, vzhledem k vlastní základně zákazníků na něm nejsou závislí. Třetí faktor, který podle studie ovlivní jejich rozhodnutí je blízkost konkurenčního retailery nebo jejich vlastních obchodů v řetězci. Pro prodejce elektroniky má remodeling nabídnout kvalitní skladbu nájemců, vhodné obsazení nájemců centra a nájemní podmínky, které by reflektovaly výkonnost jednotky s ohledem na kapacitu trhu.  Pro provozovatele drogerií je důležitá blízkost potravináře a kvalitní food court. Jejich představa o ideálním pronájmu v přestavěném centru obecně vychází z efektivního rozložení obchodů, které pro zákazníky znamená snadnou orientaci v prostoru. Podle studie preferují maloobchodníci jednoznačně provádět remodeling za plného chodu obchodního centra, v opačném případě by zvažovali, zda se do místa vůbec vracet. 

V loňském roce zažily investice do rozvoje obchodních center v Česku pokles oproti roku 2014. Údaje pochází ze studie společnosti Cushman & Wakefield z letošního roku, která uvádí, že loni do českých nákupních center investičně přišlo 98 milionů eur. Rok předtím to bylo 213 milionů eur. V loňském roce nebylo podle studie otevřeno žádné nové obchodní centrum, nicméně během letoška a příštího roku se situace změní. Momentálně podle studie developeři pracují na stavbě a přestavbě nových ploch o velikosti 93.300 metrů čtverečních. Vstup na náš trh letos plánuje slovenská síť Aupark, na 11. listopadu 2016 má otevřít nákupní centrum o ploše 22.000 metrů čtverečních v Hradci Králové. Příští rok na podzim se podle plánů developera otevře největší outletové centrum v Česku – The Prague Styles Outlets, v Tuchoměřicích u Prahy. Rozkládat se má na ploše 30.000 metrů čtverečních. Na příští podzim je rovněž v plánu otevřít dostavěnou část pražského Centra Chodov, které získá plochu o velikosti 100.268 metrů čtverečních a stane se tak druhým největším obchodním centrem v Česku. Dále bude také otevřená druhá fáze IGY Centrum České Budějovice (8.500 metrů čtverečních) spolu s remodelingem starší části. Studie BNP Paribas Real Estate odhaduje v období 2016 – 2020 3.2% průměrný nárůst maloobchodních prodejů ročně. To podle ní potvrzuje silnou spotřebitelskou poptávku a potenciál pro retailový trh.