„Dubai Mall si měří všechno. V Česku je to na rychlý efekt,“ říká Lukáš Répal z Accolade

Lukáš Répal, který aktuálně řídí asset management a akvizice pro fond Accolade

Lukáš Répal, který aktuálně řídí asset management a akvizice pro fond Accolade

„U českých obchodních center se mi zdá, že snad architekti vůbec nepřemýšlejí, jak špatně budou zvolené materiály za pár měsíců vypadat,“ řekl v rozhovoru pro Retailek Lukáš Répal, který momentálně řídí akvizice a asset management pro fond Accolade. Před místem v českém fondu, který investuje výhradně do průmyslových realit, Répal rok řídil operativu v největším obchodním centru světa podle celkové plochy – v The Dubai Mall. Podle něj je rozdíl mezi českými a dubajskými obchodními centry obrovský. „V The Dubai Mall se měří všechno – zářivost podlahy, výlohy, kvalita vzduchu nebo osvětlení. V Česku se hodně staví na rychlý efekt, dlouhodobost řeší málokdo,“ myslí si Répal.  

Jak se vám vlastně podařilo dostat pracovní nabídku z Dubaje?

Ve správě nemovitostí jsem pracoval už při dokončování studia. Chtěl jsem ale změnu, vycestovat do zahraničí. Neměl jsem žádnou preferenci místa, přemýšlel jsem třeba o Spojených státech nebo o Austrálii. Nabídka přišla od headhunterů přes LinkedIn poté, co jsem si aktualizoval profil a opatřil ho těmi správnými klíčovými slovy. Nabídka z Dubaje. Výběrové řízení pak probíhalo celkem rychle – během dvou měsíců jsem absolvoval několik rozhovorů přes Skype. Upřímně jsem to po některých kolech ani nečekal, ale nakonec přišla zpráva, že jsem výběrové řízení vyhrál a mám dva měsíce na stěhování do Dubaje. Nastoupil jsem tam na manažerskou pozici pro asi nejznámější dubajský rezidenční komplex Emirates Living.

Co bylo vaší kompetencí v rámci manažerské funkce v rezidenční čtvrti?

Lukáš Répal, který aktuálně řídí asset management a akvizice pro fond Accolade

Lukáš Répal, který aktuálně řídí asset management a akvizice pro fond Accolade

Na starost jsem měl celou operativu. Zakládají se tam společenství vlastníků jednotek, podobné těm, jaké známe z Česka. Nicméně Spojené arabské emiráty je nemají legislativně tolik ukotvené. Hlavní pravomoc drží developer, v tomto případě společnost Emaar. Majitelům nemovitostí připadá méně možností zasahovat do chodu. Mou povinností bylo starat se o vlastníky, kontrolovat management, zajišťovat marketing, pečovat o hladké fungování všech služeb rezidenční čtvrti a o správu infrastruktury, jezer, bazénů. Nic z toho jsem v předtím v Česku na starosti neměl, takže jsem se je musel velmi rychle naučit.

Kdybyste měl porovnat, jak velká společnost je Emaar v rámci Dubaje?

Je to jeden z největších a nejvýznamnějších developerů v zemi. Z 30 % ho vlastní královská rodina, zbytek je klasická akciová společnost, kde podíl drží soukromí investoři. Emaar je významný tím, že z velké části stojí za infrastrukturou Dubaje, postavil také Dubai Marinu nebo dolní část města.

Rezidenční čtvrť však byla pro vás jen prvním krokem k pozdějšímu postupu do managementu jednoho z největších nákupních center světa – The Dubai Mall. Za jak dlouho jste změnil místo?

The Dubai Mall leží na ploše 1 124.000 metrů čtverečních. Foto: Profimedia.cz

The Dubai Mall se rozkládá na ploše 1 124 000 metrů čtverečních. Foto: Profimedia.cz

Nabídka přišla po roce. Ovšem přechod nebyl úplně snadný. Z Emirates Living mě nechtěli pustit, a to i přes to, že vlastníkem obou realit je Emaar. V The Dubai Mall jsem měl coby vedoucí operativy a facility na starost v podstatě to, čemu u nás říkáme asset management. Na straně vlastníka jsem se staral o chod všech služeb obchodního centra, marketing, pronájmy, komunikaci nebo i údržbu tak, aby byla provedená v krátkém čase, kdy je obchodní centrum uzavřené. The Dubai Mall má většinou otevřeno 16 hodin denně, někdy ale také 24 hodin. Hlavní roli v mé práci hrál čas. To nejnáročnější bylo pravidelně plánovat zaměstnancům směny tak, aby všechno bylo v pětihvězdičkovém standardu. Člověk totiž nikdy neví, kdy se šejk nebo předseda představenstva Emaaru rozhodne přijít na nákup nebo na kontrolu. Kdyby bylo cokoliv špatně, něčí hlava musela vždycky padnout. Takové je nastavení firmy. Zažil jsem to v Dubaji několikrát, že i manažeři na vysokých pozicích museli za své chyby platit odchodem.

Když dorazí někdo z královské rodiny, aktivuje se speciální kód a část centra, kudy prochází, se uzavře. Před jeho návštěvou si většinou The Dubai Mall obhlédne předseda představenstva, který je mimochodem také z královské rodiny. Na dokonalý vzhled nákupní plochy má opravdu dokonalé oko. Celou firmu postavil téměř z ničeho a třeba kanceláře managementu dlouhou dobu sídlily v jednoduchých buňkách, protože chtěl regulérní kanceláře postavit až potom, co si na to Emmar vydělá.

Kolik lidí vlastně řídí v rámci managementu chod centra?

Přímo pro The Dubai Mall pracuje asi 100 zaměstnanců, ale nepočítám nasmlouvané poskytovatele služeb. Pokud bych vzal v potaz všechny směny, které spadají pod poskytovatele služeb, je to dalších 1.000 lidí. Spadají tam stovky techniků, požární a klimatizační servis nebo pracovníci na parkovišti a další. Třeba jen na každé toaletě jsou až tři uklízeči, přičemž toalet je 52. Velká část zaměstnanců je také ve foodcourtu.

Jsou vůbec kvalitou porovnatelná obchodní centra v Česku a jedno z největších obchodních center světa The Dubai Mall?

Dobře znám například Centrum Chodov. Tam se celková kvalita po rekonstrukci hodně změnila k lepšímu. Přesto mezera mezi dubajským centrem a českými centry je obrovská. Není to úplně tím, že by byla klientela tolik odlišná. V Dubaji je zkrátka více peněz, a my jsme nebyli tolik limitovaní rozpočty. Cokoliv by nezaplatil pronájem obchodů, mohl Emaar dotovat ze své kapsy. Nemyslím si, že vlastních prostředků developer investuje příliš. U nás je pro investory do obchodních center důležitý hlavně jejich výnos, ale The Dubai Mall je v portfoliu Emaaru skutečně ikonou mezi jejich nemovitostmi, proto kromě výnosu je zajímá také prokazatelná kvalita centra po všech stránkách.

Co vlastně v měřítku dubajského obchodního centra znamená kvalita?

Interiér centra The Dubai Mall. Foto: Profimedia.cz

Interiér centra The Dubai Mall. Foto: Profimedia.cz

V Dubaji měří všechno. Když přišla kontrola mramorové podlahy, měří se index zářivosti. Řeší se úplně všechny spáry, jak jsou čisté. Měří se kvalita vzduchu, kvalita osvětlení, jak mají nájemníci vyleštěné výlohy. I jim se tedy zasahuje do správy nájemní jednotky. Existují přesné manuály, kde je jasně dáno, co může a nesmí být ve výloze. To samozřejmě do jisté míry udává i náboženský charakter země. I u nájemců se dělají následné inspekce, nejen úklidové, ale také se řeší, jak se prezentují zákazníkům. Porušení pravidel je poměrně vysoce sankciováno.

Jak dlouho trvá značkám, které mají zájem o pronájem prostoru v The Dubai Mall, získat nějaké místo?

To nebylo v mé kompetenci, ale vím, že čekací listina je kolem 6 měsíců. Výběr se navíc týká opravdu jen těch nejvybranějších značek. Celkově nájemní mix The Dubai Mallu tvoří převážné prémiové až luxusní značky. Pro mě bylo nejzajímavějším zjištěním, že všechny obchody fungují na bázi franšízy a vlastní je místní oligarchové. V celku je to asi 7 velkých společností.

Co pro vás osobně, jakožto správce operativy The Dubai Mall, bylo největší výzvou?

Jednou z hlavních atrakcí centra je obří akvárium. Foto: Profimedia.cz

Jednou z hlavních atrakcí centra je obří akvárium. Foto: Profimedia.cz

Nejvíce jsem se potýkal s načasováním všech úkonů. V centru je téměř každý týden jeden event a mým úkolem bylo nachystat je tak, aby všechno fungovalo úplně hladce. Ono je to náročné v kombinaci s obrovským počtem lidí, kteří v centru nakupují. Denně The Dubai Mall navštíví asi 600.000 zákazníků. Když si například chcete koupit lístky do kina na pátek, musíte si je obstarat v pondělí. A to je tam 20 kinosálů. Jen jeden detail za všechny – při tak obrovské mase lidí jsme například museli operativně přepínat směr eskalátorů a občas udělat ze dvou schodů jednosměrku, aby se před nim netvořily fronty.

Asi 70 % času jsem trávil v centru jako takovém, na administrativu příliš mnoho nezbývalo. Chodili jsme s tablety, abychom ušetřili čas. Skvěle byly nastavené KPI, tedy klíčové ukazatele výkonnosti centra. V případě jakékoliv nehody měli naši poskytovatelé služeb smluvně nastavené opravdu drsné podmínky. Například pokud někdo spadne nebo se vyzvrací, musí to být vyřešeno v řádu minut, někdy i vteřin. Jednou se nám stalo, že prasklo potrubí v celém spodním patře. Vytopila se nám velká část nákupního centra. V ten moment se nám osvědčilo teoretické nastavení a manuály, které jsme pravidelně procházeli. Díky tomu jsme během 2,5 hodiny měli všechno zpátky pod kontrolou.

Momentálně se v Česku ve foodcourtech hodně prolíná trend zdravého stravování. Jak vypadá dubajský foodcourt?

Řekl bych, že zdravé stravování určitě více určuje povahu foodcourtu v Česku než v Dubaji, ačkoliv i tam se stejný trend pomalu dostává. Je to způsobeno také tím, že do Dubaje se musí všechny suroviny dovážet. Většina restaurací je na bázi fastfoodu. Obecně musím v Česku gastronomii po návratu z Dubaje pochválit, kvalita se obrovsky zvedla a je na vysoké úrovni.

Stejně tak se řeší efektivita věrnostních programů obchodních center. Existuje něco takového v rámci The Dubai Mall?

Existují tam VIP salónky, kam může jen vybraná skupina lidí. Fungují také karty, podobné v našem srovnání spíše těm kreditním, se kterými když nakupujete, tak získáváte určité výhody. Hodně těžké bylo pozorovat řízené vpouštění lidí do centra zejména v období svátků, kdy je množství zákazníků největší. Vstup je potom umožněn pouze některým vrstvám obyvatel, těm nejbohatším. Bylo pro mě nepředstavitelné, že se taková věc ještě děje.

Slevy mohou být v The Dubai Mall pouze dvakrát ročně, jindy obchody zlevňovat nesmí. Jednou se slevová akce koná v zimě v rámci Dubai Shopping Festival a v létě se koná Dubai Summer Shopping Festival.

Co podle vás českým obchodním centrum chybí?

Lukáš Répal, který aktuálně řídí asset management a akvizice pro fond Accolade

Lukáš Répal, který aktuálně řídí asset management a akvizice pro fond Accolade

Pokud bych to měl uvést na příkladu, třeba Centrum Chodov vypadá krásně, zvlášť  po rekonstrukci. Zdá se mi ovšem, že správa centra vůbec nepřemýšlí nad tím, jak to bude vypadat za dva měsíce nebo v delším časovém horizontu a jak těžká bude údržba. Mám pocit, že nikdo z designérů nebo architektů prostorů nekonzultuje náročnost materiálů právě s operativou centra. Například podlahy – jsem přesvědčen, že buď bude velmi drahá údržba, nebo to zanedlouho bude vypadat špatně. Stejně tak mosaz na toaletách. Jsou to detaily, ale v celkovém výsledku udělají mnoho. V rámci The Dubai Mall jsme vytvořili knihu Lessons Learnt, kam jsme zapisovali poznatky z provozu, aby se našim chybám předešlo v dalších projektech Emaaru. Myslím, že to tu chybí. Vše je na rychlý efekt a málokdo přemýšlí o následcích, které může špatná volba mít.

Aktuálně pracujete rok a půl ve fondu Accolade, který investuje do pouze průmyslových nemovitostí. Nelákalo vás po příchodu do Česka přejít spíše do managementu nějakého obchodního centra a předat jim své zkušenosti?

S jedním z vlastníků Accolade se znám delší dobu a vývoj společnosti jsem sledoval od prvopočátku. Viděl jsem, jakým tempem firma roste. I když jsem měl další zajímavé nabídky, tak jsem zvolil potenciál, který ve Fondu Accolade vidím. Také jsem v už pečoval o rezidenční nemovitosti, o retail a průmysl je ta třetí kategorie, která mi zatím schází. Nakonec i v Accolade můžu uplatnit manažerské schopnosti, které jsem díky práci v Emirates Living a The Dubai Mall získal. Chtěl jsem také zpátky přirozenější pracovní režim, protože v realitách, jako je The Dubai Mall, člověk v managementu pracuje noční směny a šestnáctihodinová pracovní doba není nic zvláštního. Při významnějších akcích, jako je Silvestr, se běžně očekává, že budete v práci 48 hodin v kuse.

Ve Fondu Accolade mám na starost celé Polsko od developmentu, přes hledání investičních příležitostí, až po finální produkt. Aktuálně dohlížím na akvizice a na celý asset management v Polsku i v Česku.

Nejnovější