Realitní investice letos potáhnou kanceláře a maloobchod

Rok 2017 byl z hlediska realitních investic jedním z nejsilnějších v historii, v Česku tyto investice atakovaly hranici 3,3 miliard eur (zhruba 84 miliard Kč). Data pocházejí z výročního reportu Real Estate Market Outlook poradenské firmy CBRE. Ta v současnosti monitoruje přes 40 transakcí v celkovém objemu zhruba 2,4 miliard eur (přes 60 miliard Kč), které by se měly uzavřít během roku 2018. Trh investic bude podle CBRE letos tažen transakcemi v kancelářském a maloobchodním sektoru, které by společně dohromady tvořit 88 % celkového objemu investic. Samotný maloobchod by se měl na celkovém objemu investic podílet 32 %, loni měl podíl 47 %. 

Podle poradenské firmy 108 Agency, která se specializuje na komerční reality, loni český trh průmyslových nemovitostí směřoval k překonání hranice 7 milionů metrů čtverečních – na konci září loňského roku to bylo 6,71 milionů metrů čtverečních industriálních ploch, do konce roku mělo být na trh dodáno ještě 150.000 metrů čtverečních. V prvních třech čtvrtletích 2017 se nabídka rozšířila o 441.000 metrů čtverečních a na konci třetího kvartálu loňského roku se nacházelo v různé fázi výstavby celkem 708.000 metrů čtverečních.

Výstavba na severozápadě Čech a v Praze

Stavební aktivita se v minulém roce soustředila především do severozápadních Čech, konkrétně do Ústí nad Labem, Chebu, kde sklad otevřelo například Tchibo, nebo do Karlovy Varů. Za rozvojem tohoto regionu stojí několik faktorů – zlepšení dopravní infrastruktury (dokončení dálnice D8 v prosinci 2016), přesun řady logistických služeb, skladů pro e-commerce a výrobních provozů z Německa a dalších zemí západní Evropy za české hranice či relativní dostupnost tamějších stavebních pozemků.

Podle Daniela Šobotníka, analytika 108 Agency, budou developeři i letos koncentrovat výstavbu industriálních nemovitostí do nejžádanějších lokalit v okolí Prahy a severozápadních Čech. „Výrazněji se budou rozvíjet také lokality, na které dosud nebyl kladen takový důraz. Je to dáno především dostupností pracovní síly a nabídkou vhodných stavebních pozemků,“ míní analytik. Za významné projekty, které v letošním roce zahájí nebo už zahájily realizaci, označil Šobotník výstavbu Ostrava Airport Multimodal Park, P3 Park Lovosice nebo Prologis Park Brno. V přípravě je také výstavba distribučního centra Daimler (víc než 200.000 metrů čtverečních) v širším okolí Prahy, testovací polygon fondu Accolade a BMW v severozápadních Čechách nebo první etapa obří komerční zóny Čestlice – Průhonice.

„Výstavbu podněcuje setrvalá poptávka potenciálních nájemců, která dlouhodobě a výrazně převyšuje existující nabídku. Celostátní průměrná míra neobsazenosti klesla pod 4 % a na konci třetího kvartálu 2017 bylo v Česku volných asi 200.000 metrů čtverečních. Některé lokality (D1, D11, Brno) jsou plně obsazené a v důsledku toho sledujeme tlak na růst výše nájmů,“ řekl Jakub Holec, výkonný ředitel poradenské firmy 108 Agency, která se zaměřuje na komerční nemovitosti. Nájemné skladových prostor třídy A se pohybuje v Praze na úrovni 3,60 až 5 eur za metr čtvereční na měsíc, v Brně je to pak 4 až 4,70 eur za metr čtvereční na měsíc. Nájmy v meziročním srovnání třetích kvartálů 2016 a 2017 vzrostly v průměru o 5 %.

Poptávku táhne logistika, výroba, retail

Poptávka po průmyslových nemovitostech, která loni podle poradenské firmy 108 Agency překročila milion metrů čtverečních, se rekrutuje převážně ze tří oblastí – logistiky, výrobních firem a maloobchodu se stále rostoucím podílem e-commerce. Nájemci industriálních nemovitostí dnes v Česku ale naráží na plnou zaměstnanost. Také díky tomu firmy stále víc zavádí alespoň částečnou automatizaci výrobních nebo skladových provozů, ať už se jedná o 3PL (tedy třetí stranu poskytování logistiky) firmy, výrobu nebo maloobchod. Příkladem je distribuční centrum Makra v Kozomíně u Prahy, které má být téměř plně automatizované a díky tomu má fungovat bez přestání.

Pro rok 2018 odhaduje maloobchod jako hlavního tahouna poptávky po průmyslových prostorách i poradenská firma CBRE. „Díky růstu spotřebitelských výdajů se stává maloobchod hlavním tahounem trhu. Vzniknou další nové XXL logistické sklady. Poptávka bude opět atakovat hranici 900.000 metrů čtverečních,“ vychází z analýzy CBRE. Nejvyšší dosahované nájemné (prime rents) bude v maloobchodě nejrychleji rostoucí ze všech sektorů komerčních realit (o 3,7 % v roce 2018). V případě obchodních center má dosahovat 140 eur za metr čtvereční měsíčně, loni to bylo 135 eur. 

„Od roku 2015 se tuzemské industriální nemovitosti dostávají stále víc do hledáčku realitních investorů. V současné době zde působí jak zahraniční institucionální investoři (třeba CBRE Global Investors), tak české realitní fondy (Arete, Accolade, DRFG, Conseq) a čeští privátní investoři. Zatímco v roce 2015 se výnosy z industriálních nemovitostí pohybovaly okolo 9 %, dnes jsou na 7,5 % a předpokládám, že se v příštím roce ještě sníží,“ říká Jan Hospodář, managing partner z 108 Investment Advisory. Pokles výnosů z investic do industriálních nemovitostí všech sektorů odhaduje rovněž CBRE.

Výběr z největších investičních transakcí industriálních nemovitosti za rok 2017

Areál Prodávající Kupující
Pilsen Park West + D5 Logistics Park StageCapital CBRE Global Investors
Logicor Park Prague Airport LogiCor Compagnie Immobiliere Charentaise
4 industriální nemovitosti Cromwellu Cromwell Property Group M7 CEREF I
Prologis Park Ostrava Prologis CBRE Global Investors
Karlovarská Business Park Lone Star Conseq/Accolade

Zdroj: 108 Agency

Zájem o výstavbu a pronájem průmyslových nemovitostí v letošním roce nezpomalí. „Růst ekonomiky a zájem investorů o tuzemské industriální nemovitosti jsou aspekty, které nahrávají dalšímu rozvoji trhu, ať už z hlediska jeho velikosti, nebo kvality. Evidujeme poptávku silných zahraničních společností, které se o Česko intenzivně zajímají a rády by zde realizovaly své záměry v projektech o rozloze 40.000 metrů čtverečních a víc,“ dodal Šobotník.

Obchodní centra letos boom nečeká

Géčko Ostrava bude příští rok jediným dokončeným obchodním centrem

Géčko Ostrava bude příští rok jediným dokončeným obchodním centrem

V případě výstavby obchodních center nečeká v letošním roce Česko boom, otevřeno by mělo být podle poradenské firmy Cushman & Wakefield pouze obchodní centrum Géčko v Ostravě. Pro veřejnost by mělo být dostupné v říjnu 2018, jeho dostavba je odkládána od roku 2013. Zahájena letos bude výstavba dvou nových obchodních center v Praze, jsou to Bořislavka (10.000 metrů čtverečních) a Obchodní centrum Letná (13.000 metrů čtverečních), ve které by se měl objevit první Lidl umístěný v obchodním centru.

Vizualizace obchodního centra Letná

Vizualizace obchodního centra Letná

Rovněž dojde k rozšíření centra Avion Shopping Park v Brně o 13.200 metrů čtverečních. Otevřeny by měly být i outlety – Outlet Arena Moravia o rozloze 11.700 metrů čtverečních v Ostravě a Prague The Style Outlet o rozloze 20.000 metrů čtverečních.