Skupina CPI sjednotí retailové parky pod značku City Market

Zleva Petr Brabec a Tomáš Salajka. Foto: Vojta Herout

Zleva Petr Brabec a Tomáš Salajka. Foto: Vojta Herout

Realitní skupina CPI chystá pro letošní rok kompletní rebranding svého portfolia retailových parků, kterých má v Česku a na Slovensku do 30. Sjednotit je chce pod značku City Market. Přidá do nich také toalety, relaxační zóny a koutky pro děti. V rozhovoru pro Retailek to uvedli Tomáš Salajka, ředitel akvizic, obchodu a správy aktiv CPI, a Petr Brabec, ředitel nákupních center CPI. Na českém trhu je skupina největším vlastníkem maloobchodních nemovitostí, v portfoliu má 15 obchodních center. „Zatím nemáme konkrétní plány na další akvizice, obecně se ale soustředíme na centra, která jsou v daném regionu dominantní,“ uvedl Brabec.

Retailové parky v portfoliu CPI

Česko

  • Family Center Chrudim
  • Retail Park Trutnov
  • Retail Park Český Těšín
  • City Market Jeseník
  • City Market Třinec
  • Retail Park Vyškov
  • Retail Park Český Krumlov
  • Retail Park Pelhřimov
  • Retail Park Čáslav
  • Retail Park Mladá Boleslav
  • Retail Park Prostějov
  • Retail Park Teplice
  • Retail Park Králův Dvůr
  • Family Center Mělník
  • Family Center Trutnov
  • Family Center Náchod
  • A Centrum Beroun
  • A Centrum Svitavy

Slovensko

  • Family Center Senica
  • Family Center Komárno
  • Family Center Povážská Bystrica
  • Retail Park Levice
  • Family Center Nitra
  • Family Center Piešťany
  • Family Center Dunajská Streda
  • Family Center Vranov nad Toplou
  • Retail Park Rosa
  • City Market Ružomberok

Začátkem loňského roku jste masivně navýšili své portfolio o 11 obchodních center, administrativních budov a komplexů na českém, polském a maďarském trhu. Co bylo impulsem k nákupu?

Salajka: Na těchto trzích působíme v rámci našeho retailového portfolia nejvíc. Z celkové loňské lednové akvizice bylo asi 50 % alokováno v Česku, 30 % v Maďarsku a 20 % v Polsku. [jednalo se o Olympii v Plzni, obchodní centrum Nisa v Liberci, Polus, Campona v Budapešti, Felicia v Rumunsku a retailové projekty Ogrody v polském Elblagu, administrativní budovu Zlatý Anděl, Andrássy Complex v Budapešti a dvě velkoprodejny Intersparu v Maďarsku – pozn. red.]. Na trhu se v té době vyskytla příležitost koupit rovnou celé portfolio, které spadá do naší strategie. Proto jsme se zúčastnili tendru. A byli jsme úspěšní. Tato transakce nám umožnila učinit skok, který by jinak trval mnohem déle, kdybychom museli ta centra získávat jednotlivě.

Loni a začátkem letoška jste upevnili své působení v regionech, například nedávno dokončenou akvizicí centra Futurum Hradec Králové. Tím jste se dostali do východních Čech, od loňska máte i první obchodní centrum v Brně – Králově Poli. Znamená to, že se postupně chcete dostat do všech regionů Česka?

Tomáš Salajka. Foto: Vojta Herout

Tomáš Salajka. Foto: Vojta Herout

Salajka: Regiony sice vnímáme jako silné, neznamená to ale, že musíme být všude. Díváme se individuálně na všechny možné příležitosti akvizic.

Jaký další region nebo konkrétní město by vás zajímal?

Salajka: Nemáme konkrétní plány. Centra, která jsou pro nás zajímavá, zatím nejsou na prodej. Konkrétní teď být ale nechci.

Brabec: Soustředíme se na taková centra, která už dominantní v daném regionu jsou, a chceme se tam stát výraznými lídry. Akvizice nám musí dávat smysl. Chceme přinášet světové trendy ze zahraničních obchodních center do těch našich. Trendovost je totiž nyní soustředěna primárně do velkých měst, v Česku je to hlavně Praha a Brno. Regiony naopak transformací teprve procházejí. Nechceme ale být v každém regionu, při výběru centra sledujeme ukazatele růstu, ekonomická data, zaměstnanost, kupní sílu – to vše jsou aspekty, které vstupují do našeho výběru. Expanze našeho portfolia byla za posledních 12 měsíců výrazná, navýšení plochy center činilo za minulý rok 90 %.  

Zleva Petr Brabec a Tomáš Salajka. Foto: Vojta Herout

Zleva Petr Brabec a Tomáš Salajka. Foto: Vojta Herout

CPI vlastní kromě obchodních center i retailové parky, jaký je poměr těchto nemovitostí ve vašem portfoliu? Nedávno jste navíc získali i Outlet Arenu Moravia, která se staví v Ostravě.

Salajka: Outlet ještě nevlastníme, máme zatím opční smlouvu. Obchodních center vlastníme 15, retail parků v Česku a na Slovensku kolem 30.

Jak je vidno, pustili jste se do modernizace portfolia, příkladem je obchodní centrum Fénix v Praze nebo budějovické Igy. Dotkne se případná rekonstrukce i retailových parků?

Salajka: Možnost modernizovat je v případě retailových parků samozřejmě omezenější, nicméně teď procházíme renbrandingem a upravujeme marketingovou strategii našich retailových parků.

Petr Brabec. Foto: Vojta Herout

Petr Brabec. Foto: Vojta Herout

Brabec: Budeme je sjednocovat pod název City Market, retailové parky dostanou jednotné logo. Sjednocení proběhne do konce roku, maximálně do začátku roku příštího. I v tomto případě lze v rámci modernizace sledovat trendy ze zahraničí. Retail parky v městě, pokud se v něm třeba už nachází obchodní centrum, jsou místem rychlého a snadného nakupování. V případě takového typu retail parku se změna z naší strany může týkat i netradičního složení nájemců, doplnění například o cukrárny nebo gastronomické nájemce. Jsou samozřejmě i města, kde jsou lokální retail parky často jediná možnost, kde nakoupit. Změny, které budeme aktuálně přinášet, mají sloužit ke zvýšení komfortu nakupování. Bude se konkrétně jednat o zvyšování komfortu při parkování a budeme zřizovat toalety pro zákazníky, což nebývá při takovém typu nemovitosti  zvykem. Dál přibudou odpočinkové zóny a malá dětská hřiště.

Pod brandem City Market byl loni otevřen retailový park v Třinci, stejně tak v Rožumberoku

Pod brandem City Market byl loni otevřen retailový park v Třinci, stejně tak v Rožumberoku

A rebranding už běží?

Brabec: Název je vybrán, logo je vybráno a plošná implementace bude co nejdříve zahájena. Chceme rebrandovat český a slovenský trh současně [pod značkou City Market už je od loňské zimy otevřený retailový park v Třinci a Jeseníku a od roku 2016 i retailový park ve slovenském Ružomberoku – pozn. red.].

V případě obchodních center se aktuálně často skloňuje pojem zákaznický zážitek, není to cizí ani outletům. Zároveň se k tomu často pojí také takzvaný posun k prémiovější nabídce, potažmo ke změně skladby nájemců. Může toto potkat i retailové parky?

Brabec: Jak jsem zmínil, charakteristikou retailového parku je rychlost a snadné nakupování, stejně tak je jeho dalším aspektem i levné nakupování. Zásadní obměna tedy retail parky nečeká, jsou obsazovány nájemci, kteří jsou typičtí a specializovaní pro tyto maloobchodní koncepty. Je to stabilní segment, v podstatě celé naše portfolio je 100% pronajato a nájemci se v rámci našich retail parků překrývají. Radikální změna retailové parky určitě nečeká, narozdíl od obchodních center.

Zleva Petr Brabec a Tomáš Salajka. Foto: Vojta Herout

Zleva Petr Brabec a Tomáš Salajka. Foto: Vojta Herout

Dostaneme-li se tedy zpět k obchodním centrům, do některých investujete v rámci remodelingu, u jiných jste zase provedli rozšíření. Čeká postupně jedna z těchto dvou variant celé vaše portfolio?

Salajka: V principu ano. Díváme se do konkrétních nemovitostí, v jakém jsou stavu a zda to z hlediska redesignu a extenze dává smysl. Poté do nich podle možností investujeme. Rozšířili jsme Igy v Českých Budějovicích a mohu říct, že plánujeme i rozšíření Králova Pole v Brně. Další věci připravujeme. Co se týká redesignu, říká se, že by se měl u obchodních center provádět každých deset let. Některá naše centra už to evidentně potřebují, letos se to bude týkat Olympií v Mladé Boleslavi a Teplicích [podle zjištění iHNed.cz investuje CPI i do oprav libereckého obchodního centra Nisa a plzeňské Olympie – pozn. red.].

Vizualizace plánované modernizace Olympie v Teplicích

Vizualizace plánované modernizace Olympie v Teplicích

Když chcete retailové parky sjednocovat pod stejnou značku, lze totéž očekávat i u vašich obchodních center?

Brabec: Rozhodně nechceme, aby naše centra byla vnímána jako jednotná síť. Není to naším cílem a ani by to nebylo správné. Každé centrum je jedinečné a individuální, tak k němu i přistupujeme. Mají rozdílnou marketingovou strategii, skladbu nájemců, poměr gastronomické nabídky. Chceme, aby zákazníci v dané spádové oblasti brali dané centrum za své. K plánování rekonstrukcí přistupujeme s využitím našich zkušeností a podrobné analytiky, proto redesignu nebo nové marketingové strategii předchází rozsáhlý průzkum v každé oblasti, snažíme se také zapojovat místní komunitu v regionu do přestaveb a samozřejmě do dalšího dění.

Zleva Petr Brabec a Tomáš Salajka. Foto: Vojta Herout

Zleva Petr Brabec a Tomáš Salajka. Foto: Vojta Herout

To si neumím představit – jak přesně komunitu zapojujete do přestavby?

Brabec: Je to něco, co je aktuálně připravováno pro plánované rekonstrukce. Zatím mohu naznačit, že chceme dát větší podporu například lokálním značkám a formou pop-up storů jim dát v obchodních centrech prostor. Je to další z trendových segmentů, kterým chceme jít.

Dozvěděli jsme se tedy, že postupně nějak zmodernizujete všechna svá obchodní centra. Budete si je pak chtít v portfoliu ponechat, nebo zvažujete i případný prodej některých z nich?

Salajka: Naše strategie je být dlouhodobým vlastníkem [před vydáním rozhovoru David Rusňák, šéf a spolumajitel investiční skupiny DRFG, řekl iHNed.cz, že od CPI momentálně kupuje osm retailových parků v Česku, první akvizicí byl Český Těšín, následuje Trutnov – pozn. red.].

Je v Česku ještě prostor pro výstavbu dalších center? Pokud ano, jak budou tato centra vypadat, kde budou umístěna?

Salajka: Obecně myslíme, že není už tolik příležitostí stavět nová centra, nicméně to neznamená, že by se jich do Česka pár ještě nevešlo. Jedná se ale spíš o jednotky center. Rozšiřování propozic stávajících center potenciál má, je to spíše nutností. Doba postupuje a retail se proměňuje, funguje jinak než před lety, lze to pozorovat i na trendech food courtů, které rostou na úkor zbylé plochy centra. Pokud bych měl být konkrétní, myslím, že prostor pro růst dalších obchodních center je ještě v Praze i v několika dalších místech.

Brabec: Další expanze a nové projekty už nebudou zdaleka tak výrazné, jako byly v posledních deseti letech. Míst, kde výstavba dává smysl a kde by plocha ještě nebyla tolik saturovaná, není mnoho. Myslíme si, že silná centra stanou ještě silnějšími, proto volíme strategii investic do lokálních lídrů, a slabá centra budou možná, řekněme, až skomírat. Každopádně pozice silných hráčů se na jejich úkor ještě zesílí. Poměr saturace obchodními centry se díky tomu začne v některých regionech snižovat. Přístup nájemců s tím jde ruku v ruce. Nájemci už dnes nemusí být všude. Jsou tam, kde je jejich byznys model úspěšný. Navíc také vyrostly nové generace zákazníků, které mají svou představu o tom, jak má dnešní úspěšné obchodní centrum vypadat.

Zleva Petr Brabec a Tomáš Salajka. Foto: Vojta Herout

Zleva Petr Brabec a Tomáš Salajka. Foto: Vojta Herout

Americký trh silně zasáhl nástup online technologií, mnoho obchodních center a kamenných prodejen tam v posledních letech zavřelo. Český trh je pochopitelně jiný, přítomnost online prodeje se v něm nicméně také zvyšuje. Jaký má online v rámci vašeho portfolia význam, chcete s ním nějak souvisleji pracovat?

Salajka: Nechali jsme si vypracovat analýzy ohledně množství retailových prostor na obyvatele v Česku a z nich vyšlo, že jsme na cca desetinnové  úrovni v porovnání s USA. Z toho titulu nelze srovnávat americký a český trh. Podíváme-li se však naopak na náš online trh v evropském měřítku, jsme spolu s Anglií nejvíce penetrovaná země v Evropě.

Brabec: S onlinem určitě nebojujeme, v jistém slova smyslu ho vítáme, protože začal měnit chování retailerů i zákazníků. Snažíme se dělat centra lifestylově, abychom generace nakupujících propojili. Moderní obchodní centrum musí – a je otázka v jakém poměru – kombinovat nákupy, služby, zábavu, gastronomii. Z center se stávají a budou stávat místa společenského života. Nastupují koncepty, které přináší zákazníkovi zážitek, což je gros celé věci. Kromě gastronomie, která zážitek poskytne, to mohou být i multiplexy, zábavní parky pro děti, ale i pro teenagery.

Zleva Petr Brabec a Tomáš Salajka. Foto: Vojta Herout

Zleva Petr Brabec a Tomáš Salajka. Foto: Vojta Herout

Co znamenají zábavní prvky ve vašich centrech?

Brabec: Připravujeme model, který budeme testovat na dvou našich centrech. Jedná se o unikátní věc pro český trh, potřebujeme ale ještě nějaký čas na vývoj. Zatím můžu říct, že ani jedno z center, kde budeme model testovat, se nenachází v Praze.

Uvažujete třeba o zavedení aplikací?

Brabec: Nevidím to jako hlavní cestu do budoucna. V případě, že se najde model, kdy aplikace bude možné provázat s něčím, co zákazník získá, odměnu za nákup nebo například jen za pouhou návštěvu, má smysl s tím dále pracovat. Obecně to ale zatím nevnímáme jako zásadní bod naší strategie, ale netvrdím, že se to nemůže změnit.

Je obecně známým faktem, že se zvětšují a modernizují plochy food courtů. Dá se to obecně generalizovat na celé vaše portfolio?

Brabec: Nerad bych zobecňoval a říkal, že to tak je u všech našich center. Pokud se na to ale podíváme přece jen obecněji, je zkvalitňování stravování a přibývání gastro konceptů nejvýraznějším celosvětovým trendem, a není nic, co by ho předčilo. Ve všech našich centrech zvětšujeme plochy k sezení a postupně rozšiřujeme i nabídku gastronomie. Dřív bylo zastoupení gastronomie v obchodních centrech mezi 3 a 10 %, teď už jsme někde na 15 %. Věřím, že to půjde až k 20 %.

Kromě Česka působíte také v Polsku a v Maďarsku, je mezi těmito třemi trhy z pohledu retailových parků a obchodních center zásadní rozdíl?

Salajka: Zásadní rozdíly mezi těmito trhy nejsou, zmíněné trhy vznikaly víceméně ve stejnou dobu a mají velmi podobné nájemce i charakteristiky. Podobní jsou i vlastníci a investoři v celém regionu.

Brabec: Rozdíl je pochopitelně v zákazníkovi a jeho chování, v rámci trendů retailových nemovitostí však zásadní rozdíl nevidím.

Tomáš Salajka. Foto: Vojta Herout

Tomáš Salajka. Foto: Vojta Herout

Na Slovensku žádné obchodní centrum nevlastníte, změní se to v dohledné době?

Salajka: Ne, pro nás se jedná o příliš malý trh.

Nejdynamičtějšími trhy v Evropě co do růstu obchodních center jsou Turecko, Rumunsko a Ukrajina. Uvažujete o koupi retailových nemovitosti v těchto lokalitách?

Zleva Petr Brabec a Tomáš Salajka. Foto: Vojta Herout

Zleva Petr Brabec a Tomáš Salajka. Foto: Vojta Herout

Salajka: Určitě ne, rádi se zaměřujeme na trhy, kde máme silné týmy, a to je hlavně střední Evropa a Berlín. V Česku máme silný tým, protože jsme odtud vzešli, 50 zaměstnanců pracuje v Maďarsku a 20 v Polsku. Neradi chodíme do lokalit, kde nevíme, jak to funguje, které zatím nemáme vyzkoušené.

Jak plánujete rozvíjet vaše retailové portfolio na polském a maďarském trhu?

Salajka: V tuto chvíli se díváme na nějaké příležitosti v Polsku, v Maďarsku tento rok nic akvírovat neplánujeme [týden před vydáním rozhovoru koupila skupina CPI v Polsku pět obchodních center HopStop od polského developera Katharsis, jak uvedl web Euro.cz s odvoláním na Eurobuildcee.cz – pozn. red.].

Nejnovější